• Chi è e cosa fa l'agente immobiliare?
• Posso detrarre le provvigioni pagate all'agenzia immobiliare?
• Devo acquistare la prima casa, posso usufruire di agevolazioni?
• Ho visto un appartamento interessante sul vostro sito e vorrei chiedere ulteriori informazioni e fissare un appuntamento, come posso fare?
• Vorrei fare una proposta per un appartamento visitato con voi, come posso farla? In caso di acquisto mi seguite fino al rogito?
• Nella homepage del vostro sito ho visto che posso richiedere una valutazione del mio immobile, È gratuita o devo pagarla?
• Vorrei trasferirmi in una casa più grande/più piccola che ho trovato sul vostro sito, voi trattate permute?
• Ho bisogno di un mutuo per acquistare la casa, potete aiutarmi?
• Termini più frequentemente usati nelle compravendite

1.     CHI È E COSA FA L’AGENTE IMMOBILIARE? CHE REQUISITI DEVE POSSEDERE?

L’attività dell’agente di affari in mediazione, merci e servizi (comunemente detto mediatore) si concretizza nel mettere in contatto due o più parti al fine della conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754 c.c.).

Presso ciascuna Camera di Commercio è istituito il Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione nel quale devono iscriversi coloro che, a titolo individuale o sotto forma societaria, intendono svolgere l’attività di mediazione, anche se esercitata in modo ‘occasionale’ o discontinuo. Nel caso di società dovranno essere iscritti nel Ruolo, oltre alla stessa società, anche i legali rappresentanti della medesima. Il Ruolo è distinto in quattro sezioni (agenti immobiliari, merceologici, con mandato a titolo oneroso, agenti in servizi vari).

L’aspirante agente deve possedere requisiti morali (assenza di condanne per determinati reati e assenza di misure di prevenzione contro la delinquenza mafiosa) e requisiti professionali che consistono nell’aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, aver frequentato un corso di formazione ed aver superato presso la C.C.I.A.A. di Roma un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale dell’aspirante, in relazione al ramo di mediazione prescelto. In caso di esercizio dell’attività, il mediatore iscritto nel Ruolo è tenuto a fare denuncia all’ufficio Iva e al Registro Imprese presso la Camera di Commercio della provincia in cui intende operare, ed è obbligato alla stipula di una polizza assicurativa della responsabilità civile a copertura dei rischi professionali. La polizza assicurativa dovrà coprire anche tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgono attività di mediazione per conto dell’impresa.

Il mediatore che, per per l’esercizio della propria attività utilizzi moduli o formulari nei quali siano indicate le condizioni del contratto, deve depositare moduli e formulari (riportanti obbligatoriamente dai dati in caso di Ditta individuale o di Società) presso il Ruolo

La Camera di Commercio rilascia a ciascun iscritto persona fisica o società il tesserino personale di  riconoscimento prevista dall’art.26 del DPR n.1926 del 6/11/60. La tessera ha validità quattro anni dalla data di rilascio, ed è richiesta con apposito modulo dall’iscritto.

(Fonte: Camera di Commercio di Roma)

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1. 2.     POSSO DETRARRE LE PROVVIGIONI PAGATE ALL’AGENZIA IMMOBILIARE?

E’ in vigore dal 1° gennaio 2007 la detraibilità dall’ IRPEF del 19 % dei compensi pagati agli intermediari immobiliari per l’ acquisto dell’ unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore a 1.000 euro.

Secondo la Risoluzione Ministeriale n. 26 / E del 30 gennaio 2009, infatti, si può fruire della detrazione IRPEF pari al 19 % dei compensi pagati a intermediari immobiliari per l’ acquisto dell’ abitazione principale, anche in presenza del solo preliminare di compravendita, purché regolarmente registrato. Se successivamente non venisse stipulato il contratto definitivo d’ acquisto dell’ abitazione, la detrazione utilizzata dovrà essere restituita.

(Fonte: Il Sole 24 ore)

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1. 3.     DEVO ACQUISTARE LA PRIMA CASA, POSSO USUFRUIRE DI AGEVOLAZIONI?
   
   - L’imposta di registro, o in alternativa l’Iva, si paga con aliquota ridotta.
   - Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
   
   Se il venditore dell’immobile è soggetto ad Iva chi compra dovrà pagare l’Iva con l’aliquota ridotta al 4% al posto del 10%.
   L’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare nella misura fissa pari a 168 euro ciascuna.
   Se il venditore dell’immobile non è soggetto ad Iva l’imposta di registro si dovrà pagare con l’aliquota del 3% al posto del 7%.
   Le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare ognuna in misura fissa di 168 euro.
   
   I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa riguardano:
   
   La natura dell’immobile acquistato. Le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione “non di lusso”.
   Le abitazioni non di lusso sono quelle non aventi le caratteristiche indicate nel Decreto Ministeriale 2.8.69 (che considera abitazioni di lusso, ad esempio, quelle dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie, o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.).
   
   L’ubicazione dell’immobile acquistato.
   L’immobile deve essere ubicato: - nel comune di residenza dell’acquirente
   - nel comune in cui, entro 18 mesi (termine elevato da 12 a 18 mesi dall’1/1/2001) l’acquirente stabilirà la propria residenza
   - nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza
   - nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro
   - nel caso in cui l’acquirente sia un cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’AIRE) l’immobile può essere acquistato come prima casa in qualsiasi comune del territorio italiano.
   
   L’acquirente nell’atto deve dichiarare:
   - di non essere titolare, esclusivo o in agevolazioni comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
   - di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
   - qualora non risieda già nel comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, deve altresì impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi.
   Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune dove si trova l’unità abitativa acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
   
   L’AZIONE DI VERIFICA RELATIVA ALLA SUSSISTENZA DEI REQUISITI “PRIMA CASA” PUÒ ESSERE EFFETTUATA DALL’UFFICIO DELLE ENTRATE TERRITORIALMENTE COMPETENTE ENTRO IL TERMINE MASSIMO DI TRE ANNI.

Riepilogo delle imposte

Decadenza dalle agevolazioni

L’acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto siano false;
- non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
- vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero dell’imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta, oltre gli interessi di mora.

Se si vende e si riacquista la “prima casa”

Chi cede l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, ed acquista un’altra abitazione, non di lusso, costituente prima casa, può beneficiare di un credito di imposta costituito dal recupero dell’imposta di registro o dall’IVA versata al momento dell’acquisto del primo immobile. Il tutto alle seguenti condizioni:
1) il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita dell’abitazione precedente;
2) il contribuente non deve essere decaduto dal beneficio prima casa;
3) se la vendita è posta in essere senza che siano decorsi cinque anni dal primo acquisto, la nuova casa deve essere adibita ad abitazione principale.

(Fonte: Agenzia delle Entrate)

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1. 4.     HO VISTO UN APPARTAMENTO INTERESSANTE SUL VOSTRO SITO E VORREI CHIEDERE ULTERIORI INFORMAZIONI E FISSARE UN APPUNTAMENTO, COME POSSO FARE?

La descrizione dei nostri immobili è completa di fotografie, planimetrie, mappa, che può visionare e stampare; nel caso desiderasse avere un’informazione che non si trova sul sito, in fondo alla pagina di dettaglio dell’immobile trova un form per scriverci, e lasciarci anche i Suoi dati per essere ricontattato. Se vuole direttamente fissare un appuntamento può chiamare lo 065941202.

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1. 5.     VORREI FARE UNA PROPOSTA PER UN APPARTAMENTO VISITATO CON VOI, COME POSSO FARLA? IN CASO DI ACQUISTO MI SEGUITE FINO AL ROGITO?

Deve fissare un appuntamento allo 065941202; in tale data ci vedremo per compilare il modulo di proposta e ci lascerà come caparra una cifra stabilita preventivamente (con assegno intestato alla parte venditrice/locatrice) che al momento dell’accettazione della controparte provvederemo a consegnare. In caso di compravendita La seguiremo dal compromesso al rogito notarile, in caso di affitto provvederemo a redigere il contratto, che firmerete assieme alla parte locatrice, ed a registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate.

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1. 6.     NELLA HOMEPAGE DEL VOSTRO SITO HO VISTO CHE POSSO RICHIEDERE UNA VALUTAZIONE DEL MIO IMMOBILE, E’ GRATUITA O DEVO PAGARLA?

Siamo sempre disponibili ad una valutazione orientativa dell’immobile, che Lei ci descriverà compilando i campi presenti nel form. Qualora voglia affidarsi a noi per la vendita/l’affitto fisseremo con Lei un incontro per venire di persona a constatare lo stato d’uso degli interni ed esterni. Fatto un sopralluogo decideremo assieme una giusta valutazione di incarico, considerando l’andamento del mercato e le caratteristiche dell’immobile, ed inizieremo a pubblicizzarlo su testate nazionali, siti web, nonché tramite cartellonistica.

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1. 7.     VORREI TRASFERIRMI IN UNA CASA PIU’GRANDE/PIU’ PICCOLA CHE HO TROVATO SUL VOSTRO SITO, VOI TRATTATE PERMUTE?

Si, trattiamo permute nel caso in cui Lei acquisti con noi il Suo immobile e decida di vendere il suo; nel caso in cui, invece, venda con noi il Suo immobile e decida di riacquistarne un altro che non è al momento nel nostro portafoglio immobili, faremo del nostro meglio per trovare un immobile con le caratteristiche che desidera.

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1. 8.     HO BISOGNO DI MUTUO PER ACQUISTARE LA CASA, POTETE AIUTARMI?

Si, possiamo aiutarLa nel caso in cui l’immobile da acquistare faccia parte del nostro portafoglio, abbiamo convenzioni con i maggiori Istituti Bancari adatte a qualunque profilo di clientela.

1. TERMINI PIU’ FREQUENTEMENTE USATI NELLE COMPRAVENDITE

La caparra

Nel diritto civile, la caparra è una somma di denaro o una quantità d’altre cose fungibili versata a titolo di reciproca e mutuale garanzia contro l’inadempimento nel contratto oppure come corrispettivo per il caso di recesso dal contratto. La sua funzione è infatti quella di prevedere una sorta di risarcimento immediato nel caso di inadempienza contrattuale e in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.Generalmente si applica in quei contratti a prestazioni corrispettive e ad effetti obbligatori dei quali si abbia un’esecuzione differita e che prevedano un pagamento in soluzione non unica. Si costituisce con la mera consegna della somma di denaro. Ovviamente la dazione deve essere perfezionata prima del momento di esecuzione della prestazione e della controprestazione, poiché sono le azioni delle quali la caparra va a garantire la futura esecuzione.

La caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria, regolata dall’art. 1385 del codice civile,

Dice infatti il codice che «Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare la esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali» (art. 1385 c. 2).

La “caparra confirmatoria” è un anticipo sul prezzo d’acquisto dell’immobile. Viene pagata dall’acquirente quando firma il compromesso e impegna entrambi le parti alla conclusione dell’affare. Se l’acquirente si ritira dall’affare, perde ciò che ha versato; se è il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall’impegno, dovrà rendere all’acquirente la somma ricevuta oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta.

La parte che rispetta i patti (cioè che non si ritira) può se lo preferisce ricorrere al tribunale per ottenere che venga fatto quanto stabilito nel contratto. Inoltre potrà richiedere un risarcimento del danno subito: si pensi per esempio al caso di un venditore che si fosse già impegnato ad acquistare un altro appartamento, certo di incassare una determinata cifra dalla vendita del proprio, e non potesse perfezionare l’acquisto alla scadenza prestabilita.

Si noti che la dazione di caparra deve essere esplicitamente dichiarata: la norma nel suo primo comma sottolinea infatti che quanto versato deve essere dato “a titolo di caparra”, escludendosi pertanto che possa desumersi o dedursi la natura di caparra da altre circostanze non espresse.

Questa caparra si chiama confirmatoria poiché in passato costituiva mezzo di prova della formazione del contratto e dunque “confermava” la sua esistenza. Il nome resta, malgrado oggi i mezzi di prova dell’esistenza del contratto siano tali e tanti da renderla non più così centrale, anzi marginale, nella verifica probatoria.

La caparra penitenziale

La caparra penitenziale, regolata dall’art. 1386 del codice civile, contiene in sé la funzione di corrispettivo del recesso Dice infatti il codice che «Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso il recedente perde la caparra o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.»

La “caparra penitenziale” è un somma di denaro prestabilita a indennizzo dell’eventuale recesso (cioè ritiro) dal contratto. In questo modo il venditore e il compratore hanno già stabilito che o l’uno o l’altro possono recedere dal contratto pagando appunto una penitenza. Nel caso sia il compratore a recedere perde quanto versato, nel caso sia il venditore, deve restituire il doppio.

Con questa formula viene preventivamente esclusa la possibilità di richiedere in tribunale, come invece è consentito dalla caparra confirmatoria, il trasferimento della proprietà o un risarcimento dei danni.

Atto di provenienza

Per atto di provenienza si intende quell’atto mediante il quale l’acquirente è diventato proprietario dell’immobile e può essere: un atto di compravendita, una dichiarazione di successione, una donazione, una sentenza di usucapione. ATTENZIONE! Se l’atto di provenienza è una donazione e intendete acquistare mediante mutuo, accertatevi che il donante sia deceduto da almeno 10 anni. In caso contrario chiedete alla Banca alla quale intendete presentare domanda di mutuo, se è disposta ad intervenire in presenza di una donazione (a dire il vero sono poche le Banche che finanziano beni pervenuti per donazione, il cui donante sia ancora in vita o deceduto da meno di 10 anni). Le donazioni possono essere impugnate da eredi legittimi che si sentono defraudati dalla donazione. Gli aventi diritto possono impugnare la donazione sino a 10 anni dalla morte del donante.

L’immobile che intendete acquistare può essere stato costruito dal venditore. In questo caso fatevi rilasciare copia dell’atto di provenienza del terreno, copia della concessione edilizia e delle eventuali variazioni in corso d’opera. 

L’evizione

E’ una garanzia che è opportuno menzionare nel compromesso, prima di versare la caparra confirmatoria: il venditore garantisce che l’immobile è di proprietà esclusiva, libero da vincoli, trascrizioni e iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli. In altre parole, egli garantisce che nessuno potrà rivendicare con successo la proprietà del bene, sottraendolo all’acquirente. In caso contrario il venditore sarà tenuto a restituire il prezzo, gli interessi e le spese e a risarcire il danno.

Regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è molto importante in quanto disciplina la vita condominiale.All’interno del regolamento di condominio sono presenti le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni,l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale.Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.In pratica il regolamento di condominio può essere considerata la legge interna dei condomini. Una legge speciale rispetto alla normativa generale dettata da Codice Civile.

A corpo

Vendita effettuata prescindendo dalle effettive misure dell’immobile.

A misura

Vendita immobiliare effettuata sulla base delle misure. Nelle compravendite tra privati non viene praticamente mai adoperata perché per il venditore presenta un rischio non indifferente: se a un successivo controllo risulta uno scarto tra quanto dichiarato in atto e la realtà, l’acquirente ha diritto a un indennizzo. In Francia questo sistema di tutela per l’acquirente è obbligatorio

Cancellazione di ipoteca 

Eliminazione di un’iscrizione ipotecaria e dei relativi effetti dai  registri immobiliari. E’ normalmente un atto notarile, successivo all’estinzione dell’ipoteca.  Talvolta si tralascia di farlo, con notevoli problemi, pur avendo estinto il mutuo.

Categoria catastale

Gli edifici sono suddivisi in alcune grandi tipologie, a seconda del loro utilizzo e cioè A (abitazioni), B (edifici collettivi), C (magazzini, negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati a scopo imprenditoria), E (immobili speciali). Nell’ambito di queste categorie sono operate ulteriori distinzioni, a seconda delle caratteristiche di pregio e di utilizzo dei vari tipi di immobile. Ad esempio, fra le abitazioni si distinguono nove categorie: con A1 si identificano gli immobili signorili, con A8 le ville e con A4 le abitazioni popolari. Ogni categoria è poi ulteriormente suddivisa in classi, che identificano la qualità e lo stato dell’immobile; in certi casi si può anche arrivare ad avere 20 classi per la stessa categoria, con fortissime oscillazione di valori.

Cauzione

Somma in denaro o altro bene che viene consegnata a garanzia dell’obbligo di risarcire eventuali danni. Talvolta può essere obbligatoria per legge.

Clausola penale

Nel contratto la clausola che prevede una certa penalità (per esempio, una somma di denaro) a carico della parte inadempiente

Clausola risolutiva espressa

Clausola secondo la quale un contratto si risolve di diritto, senza quindi una sentenza giudiziaria, se una delle parti non adempie a una determinata obbligazione.

Fideiussione

Atto con cui un soggetto (fideiussore o garante) si obbliga personalmente verso il creditore di un altro soggetto (debitore), garantendo l’adempimento di un’obbligazione. In genere fideiussore e debitore sono obbligati in solido, cioè il credito può essere richiesto indifferentemente sia all’uno che all’altro (salvo non sia specificata una priorità). Pagando, il fideiussore diviene a sua volta creditore del debitore.

Visura

Ispezione dei documenti. In campo immobiliare si effettuano di norma la visura catastale, al Catasto, per identificare i dati fiscali e geometrici dell’immobile e la visura ipotecaria alla Conservatoria del registro, per controllare che sull’immobile non siano state trascritte ipoteche.

Pertinenza

Porzione autonoma di fabbricato legata all’immobile principale da un rapporto di servizio,  per volontà del proprietario e per sua reale destinazione. Può anche essere dotata di autonoma rendita catastale. Ad esempio un box, una cantina o un solaio rispetto all’appartamento situato nello stesso fabbricato. Le pertinenze ai fini Irpef e imposte di trasferimento godono dello stesso trattamento applicato all’immobile principale. Quindi se si acquista un box di pertinenza a una “prima casa” si pagherà l’aliquota ridotta.

Prelazione

Diritto di vedersi offrire un bene prima di altri e a parità di condizioni. Si applica nelle vendite dei terreni agricoli (e quindi anche dei rustici di loro pertinenza): in questo caso chi vende deve dare la preferenza al confinante. Può essere prevista anche nelle locazioni residenziali quando il proprietario vende. La prelazione è invece obbligatoria nelle locazioni di negozi.

Rogito

L’atto con cui il notaio trasferisce la proprietà dell’immobile. Può essere redatto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata, con firma autenticata. La parcella del notaio è saldata sempre dal compratore, che però in genere ha il diritto di scegliere il professionista cui rivolgersi.

Servitù

Se passiva , è un obbligo che grava su un immobile, e quindi sul suo proprietario, a favore dell’immobile detiene la rispettiva servitù attiva. L’obbligo può essere a fare o a non fare.  Casi classici sono le servitù di passaggio (diritto ad attraversare il fondo del vicino) o  l’obbligo  a non sopraelevare un edificio.

Usufrutto

Diritto reale che consiste nella possibilità di godere di un bene pur non possedendone la proprietà e di goderne i frutti, anche cedendolo in locazione, pur non potendo cambiare la destinazione del bene (per esempio mutare un’abitazione in sede commerciale o viceversa).

Mutuo

Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l’altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.

Si tratta di un contratto reale e può essere sia a titolo gratuito che a titolo oneroso, che si perfeziona con la consegna al mutuatario. È inoltre un contratto tipico la cui nozione è accolta nel nostro ordinamento giuridico dall’art. 1813 del Codice Civile. La fattispecie regolata dall’art. 1813 è esclusivamente quella del mutuo gratuito, da non confondersi con i mutui finanziari, che possono validamente concludersi con il mero consenso.

Una tra le figure più diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro in qualche modo collegate all’acquisto di un bene immobile per compravendita (o, nel caso di fabbricati, anche per costruzione).

Una particolare forma di mutuo immobiliare è il mutuo fondiario: si tratta di un mutuo immobiliare con particolari caratteristiche di durata (superiore a 18 mesi) e rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia (non superiore all’80% secondo la legislazione vigente).

Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo ed è quel prestito erogato da un istituto di credito, solitamente per importi di un certo rilievo, contro la prestazione di una garanzia. Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare il mutuatario nell’acquisto di un immobile, ma vi sono anche altri tipi di mutuo, distinti per finalizzazione dell’erogazione:

• mutuo edilizio, concesso per finanziare la costruzione di un immobile
• mutuo per ristrutturazione, concesso per finanziare importanti opere di riordino di beni immobiliari
• mutuo per liquidità, concesso per particolari esigenze di disposizione di ingenti somme di denaro.

Le varie fasi precedenti all’atto di mutuo sono così suddivise: